发布日期：2024-12-10 07:08    点击次数：71

　　若是要策动谁是亚太区房地产投资信赖基金（REIT）的翘楚，由领展资产解决有限公司（领展）解决的领展房托完全是一个不可错过的名字。以限度计较，总部位于香港的领展解决着亚洲资产价值最大的REIT；以细分行业不雅察，主营必需消耗品类社区市场的领展房托，终年阐扬慎重出色，是零卖类REIT中的杰出人物，连年更是通过多元化计谋拓展了多个国外市场和资产类别。以REIT的中枢实力评判，专科、讲求、积极有为的解决水平是领展引以为傲的一大竞争力。

　　自2005年上市以来，领展用塌实的功绩增长取得了来自国际大型机构投资者和香港腹地投资者们的宠爱。公司诚然履历多轮经济周期，每一年的可分拨收入总数齐仍保持增长，基金单元价钱也节节攀升；纵使而后价钱一度随金融市场波动，但当作REIT这种以恒久稳定分成为性格的投资用具，公司每年慎重可不雅的派息阐扬培养了不少“长情”的股东。

　　2025年将是领展房托上市20周年，跟着业务日趋稳定和熟练，领展如今已插足一个全新的发展阶段，公司近期薄情了“REIT+”的意见，朝着成为天下级房地产投资解决平台的愿景抱负坚定迈进。近日，银柿财经就专访了这家亚洲房托基金龙头的舵手——领展集团行政总裁王国龙，解画领展的专科度怎样潜入日常的规划，又将何如匡助公司在新的发展阶段，普及投资解决才调，竣事从传统的房托基金向“REIT+”的转型进化。

　　领展资产解决有限公司集团行政总裁王国龙

　　王国龙于2009年加入领展出任首席财务总监，并于2010年升任行政总裁。管帐师诞生的他在加入领展前，已是香港颇有成就的银众人。15年来，王国龙和领展的解决团队将公司从一个香港腹地的社区市场运营商，打变成为颇具竖立的跨国房地产投资解决东说念主。他本东说念主也荣获安永企业家2017中国-香港/澳门地区大奖，以及获选为《哈佛营业评述》2018全球实验长100强，名次80，是榜上少数来自亚洲区企业的CEO，更是亚洲房地产界惟一入选者。

　　当作集团CEO，王国龙事务勤快，还要平方资料出差，放洋测验国际神气。但在艰巨的做事下，他看起来依然精神痛快。安闲之余的他也心爱艺术，属意雕琢与绘图，况且还常参加各项体育畅通。王国龙是一位资深高尔夫球爱好者，对他而言，高尔夫并非只是消遣文娱，而是能从中学到很多做事和东说念主生的哲理，“领展从事房地产资产解决和投资，很防范策略、耐烦和冲突困难的韧性，这与打高尔夫有异途同归之妙，你平方会在球场上碰到出东说念主预思的情景，必须缄默，纯真交代，一杆一杆，塌实鼓励。”

　　近日，领展还与香港高尔夫球公开赛达成合作，因循这项城中历史最悠久的劳动体育赛事。从本年起的畴昔三年内，赛事将冠名为“领展香港高尔夫球公开赛”。王国龙暗意，这次与顶级国际体育赛事的合作，彰显了领展当作一家总部位于香港的房地产投资解决公司，既与腹地社区有着深厚关连，如今亦已发展成为能主理国际机遇的区域性投资平台。“咱们不仅通晓过领展在香港、中国内地、以及新加坡的市场向当地社区扩充普及高尔夫球畅通，况且还将为来自全天下的顶级劳动畅通员们带来优质的赛事体验，彰显领展的品牌价值与规划实力。”

　　防范细节，专科度成就情面味

　　多年来，领展力图发展业务，普及专科解决水平，同期一直践行着“联络好生计”的规划主张，优化购物体验，缔造畅旺的营商环境，为社区注入能源。王国龙暗意，公司的发展计谋涵盖两个方面，一是成为天下级房地产投资妥协决平台，二是服务社会，提高社群生计质料，这亦然领展竣事恒久可继续增长的指挥理念。

　　关于房托基金而言，要竣事恒久可继续的增长，除了有表层的指挥框架，底层资产的解决和升值亦自便忽视。领展以存量更正见长，通过“资产普及”（asset enhancement），将旧有资产进行立异更正，开释其潜在价值。自2005年上市于今，领展单在香港已完成了100个资产普及神气，而自2008/2009财政年度起计较，94%以上的神气竣事双位数的投资答复率。

　　2023年，领展完成了位于广州的河汉领展广场资产普及策画的首期工程，通过对收购该项资产前，依然恒久空置的大面积百货中心铺位进行重新策动，领展引入了进步60家全新品牌进驻，全体出租率从收购前仅有七成普及至95%，并获取了12%的投资答复率。以公司最新于2024年7月完成的深圳领展中心城地下楼层的立异为例，通过引入潮水零卖和特色餐饮，以及对店铺停止和面积的重新策动，领展收效填补了上一任租客——法国大型连锁超市家乐福因自身计谋更正退出中国市场，而留住的大面积空置铺位。这次更正的投资答复率更是高达近44%，市场的客流和销售额也创出历史新高。

　　广州河汉领展广场完成首期资产优化工程，王国龙（右三）与团队及广州市政府代表出席开幕仪式

　　诚然规划数字很好地证据了公司的实力，但王国龙解释说念，专科的资产解决并不只是单纯大刀阔斧d地更正，关于细节的关注才是赢得信任的要道。“例如而言，香港公屋市场配套的菜场市井大多老旧不胜，大地湿滑，环境阴雨，东说念主流越来越少，摊档空置率越来越高。领展在立异时，但愿为市井带来活力且宜东说念主的形象，因此畸形防备联想的不同方面，包括空间、照明、视觉颜色、活动便利进程等。咱们还在鱼档左右加多了一些排水联想，以防积水流向过说念令顾主滑倒，以致会接洽到猪肉档柜面的高度，因为不稳妥的联想会令天天挥刀斩肉的伙计肩膀受损。”

　　领展一方面实时反应消耗者的需求，另一方面也关注商户的规划阐扬。王国龙说，市场的营运者与商户是共荣共存，领展会主动汇聚商户的营运数据，详尽评估商户可做事的租用成本，以制定符合的房钱水准，并督察健康的租售比。“咱们通过详尽讲求的数据分析普及解决水平，作念到在营业运营中兼顾民生，与商户们同甘苦，全部服务社区，商户的生意好了，市场才会灵验益。”

　　王国龙强调，资产解决不只是是名义上的更正，而是要接洽到东说念主的骨子需求，领展的资产普及神气，初志是高傲民众的日常所需，不仅服务咫尺，更是为民众的长久生计接洽。“领展力图将正本只用于消耗的市场，打变成东说念主们荟萃外交失业的‘第三空间’。咱们不仅是在解决一座市场，更是在构建一个社区。营业的中枢是东说念主的流通，东说念主和万事兴。”

　　多元化计谋，构筑坚毅投资组合

　　领展通过积极有为的资产解决，令主营的香港社区零卖营业资产成为公司慎重的基本盘，而多元化计谋的实行则是为领展奠定了长久增长的基础。王国龙说，当领展决定进行跨地区、跨资产类别的收购时，市场上不乏质疑的声息，很多东说念主合计公司莫得善用资金，或是合计公司“躺”在香港的大本营中依然宽裕，完全无用冒风险拓展市场。“有些投资者合计领展应保守行事，但解决层是专科东说念主士，制定公司的策略需要有备无患，着眼畴昔。诚然咱们的香港业务阐扬慎重，但鸡蛋不可放在一个篮子里，为了恒久的发展接洽，领展需要走多元化这条路。”

　　2011年，领展小试牛刀，收购了香港的南丰广场；2015年，公司又收购了香港的一块地盘，后自行开导成为九龙东区优质的甲级写字楼海滨汇，用于私用和出租，也即如今领展的总部所在。这两次收购，是领展初次冲突其资产普及更正的业务模式，对并购延迟、拓展非有机增长（inorganic growth）进行的尝试，况且取得了收效。

　　有了位于香港的教化，2015年，领展认真开启了多元化计谋的第一步，初次踏出香港，于北京收购了位于中关村的泰西汇购物中心（现已改名为中关村领展广场）。如今距离领展踏出惬心区开启多元化已畴前十年，不管是宏不雅经济照旧行业环境齐发生了较大变化，王国龙和他的团队用实打实的功绩，向市场证据了公司十年前据理力争谋求长久，是正确的决定。

　　从2015年于今，领展陆续在中国内地收购多项资产，于今已领有六座零卖物业，浩荡四大一线城市，况且还有一座位于上海的写字楼，以及在长三角和珠三角地区的五个物流仓储基地。王国龙暗意，通过膺惩中国内地，领展不仅得以将香港熟练的资产解决模式复制到新的市场，还开拓了零卖地产除外的业务；地域和资产类别的双重拓展，为领展畴昔向着亚太区市场进一步扩展河山，起到了遑急的示范作用。

　　领展在中国内地的新尝试，还包括在2021年通过以协作面容收购了上海七宝万科广场（现已改名为七宝领展广场）50%的权利，作价东说念主民币27.72亿元，况且在2024年头，斥资东说念主民币23.838亿元，以较资产估值折让26%的价钱，完成了对这座地舆位置优厚的计谋性零卖营业剩余50%权利的收购，竣事全资控股解决。王国龙说，协作让领展有契机探索以半数权利的面容取得收益，善用资产欠债表，而最终决定全资收购这座零卖物业，大略匡助领展简化方案流程，进一步普及物业价值，以更纯果然面容探讨该神气的畴昔发展地点，包括引入志同说念合的计谋合作伙伴等，因此该收购带来的潜在益处，远远高于其交游价钱自己。

　　2024年2月，领展以东说念主民币23.838亿元收购上海七宝万科广场剩余50%股权，后改名为七宝领展广场

　　2019年末，领展于澳大利亚的悉尼收购了一座甲级写字楼，由此将业务河山拓展至国外。如今，公司在国外的资产，包括位于澳大利亚悉尼和墨尔本的六个写字楼神气及三座零卖物业权利；在英国伦敦一栋位于金丝雀船埠的优质写字楼，以及位于新加坡的两座优质社区零卖营业。领展同期还当作第三方解决东说念主，在新加坡协助当地政府解决另一座社区市场。

　　诚然这些资产现在仅占领展物业组合解决资产限度的一成左右，但王国龙称，公司中恒久会进一步普及国外资产的占比。他暗意，地域和资产类别的多元化，大略匡助领展溜达风险，加多功绩增长点，令扫数投资组合哪怕在不同市局面对不同周期，也能通过多元化和溜达化来竣事全体效益的慎重均衡，展现出抗逆力，穿越宏不雅经济的波峰与波谷。

　　王国龙续称，领展畴昔将陆续有选拔性地探索新加坡与澳洲市场的机遇，况且亦在接洽日本市场，但这仍处于早期的阶段，这些市场投资风险相对较低，且流动性充裕。必需消耗品类零卖与物流将是偏好的板块，但并不抹杀其他契机。公司将积极探索因价值错配、估值偏低而产生风险膺惩后答复率（risk-adjusted return）高于市场均值的投资契机。“咱们并莫得一个事前设定好的交游技术表，而是会保持审慎，唯有当出现适合领展、况且畸形具有眩惑力的契机时才会活动。”

　　“REIT+”新定位，卓越传统再进化

　　领展在近期刚刚表露2024/2025财年中期功绩的同期，初次薄情了要将公司打变成为一个“REIT+”的意见，即卓越传统的房托基金，为投资者提供更多机遇，带来更多可能。王国龙将领展“REIT+”的定位性格，回来为既能抵拒经济周期的变化，又能竣事高于市场平均水平的盈利增长。

　　王国龙解释说念，诚然领展现存投资组合已展现出色的抗逆力，但刻下外围环境的省略情味仍带来一定挑战。“「房托+」的定位，展现出领展力图卓越传统REIT发展模式的决心，咱们但愿竣事具韧性及多元化的收益，以及开拓新的增长着手，不只为基金单元持有东说念主带来继续及稳定的答复，还能在不同的经济周期中展现其韧性并能缔造长久增长。”

　　他续说，此前薄情的「领展3.0」计谋便是竣事这一方针的具身景色，包括两个方面：紧要所以积极的投资组织者及多元化计谋，去普及物业收益的质料及抗逆力，为基金单元持有东说念主带来更佳答复；其次，透过扩大投资解决业务，包括与本钱伙伴合作，冀能加速业务多元化的挨次，并透过提供解决服务带来用度收入。

　　为竣事这一方针，领展在畴前一年厉兵秣马，招募了一批能员干将加入其董事会与高管团队，进一步强化其精干的投资解决团队。2024年8月，领展时任董事会主席聂雅伦（Nicholas Allen），因公司规则的独处非实验董事最长九年任职期限届满而退休，他在职内与王国龙全部，率领公司冲突经济环境、社会变化、业务发展等多方面的重重挑战，将领展的发展带上了一个新的高度。如今接任他的，是领有进步30年国际房地产以及房托基金投资解决教化的欧敦勤（Duncan Owen）。他于2024年3月加入领展出任独处非实验董事，并于同庚8月出任董事会主席。

　　“领展的历任主席以及解决团队们，为公司的发展作念出了超卓的孝顺，而我也有幸与他们继续相通，共享教化，拓宽视线。”王国龙说，领展大略一齐成长于今，并不只是单纯追求财务数据的阐扬，对社区的东说念主文关注、对东说念主才的吸纳与进展，是推动领展前行的基石，“我也畸形期待在畴昔与欧敦勤以及团队们陆续联袂合作，率领公司向下一阶段的发展地点迈进。”

　　2024年8月，有逾30年国际房地产投资解决教化的欧敦勤出任领展董事会新主席。左为欧敦勤，右为王国龙

　　相似在2024年3月加盟领展，并出任集团首席投资总裁的，是在房地产行业领有进步30年丰富教化及超卓投资往绩的宋俊彦（John Saunders）。他曾任全球限度最大资产解决公司贝莱德的亚太区房地产诈欺及房地产客户业务全球诈欺，亦是贝莱德房地产全球实验委员会成员，以及房地产全球投资委员会具投票权成员。他还曾任贝莱德亚洲升值基金系列惟一的投资组合司理，以及贝莱德亚洲中枢基金的投资组合司理。

　　2024年5月，领有全球房地产及投资行业进步40年教化的包贝利（Barry David Brakey），加入领展的董事会任独处非实验董事。他曾于2008年至 2018年间，担任澳洲主权钞票基金Future Fund Management Agency的首任物业诈欺，协助澳洲政府投资部门成立及解决主权基金的物业投资平台，并诞生了横跨亚太地区、好意思国及欧洲的优质物业投资组合。此外，曾任中国银行（香港）副总裁、领有进步30年银行与金融服务业教化、并曾为香港证监会及香港金融化决局旗下不同斟酌委员会成员的龚杨恩慈，也于同庚8月出任领展的独处非实验董事。

　　王国龙暗意，领展一直藏身于专科的解决，况且秉持着成为天下级房地产投资者及解决东说念主的企业愿景，而东说念主才的汇聚对强化公司专科实力，推动公司竣事企业愿景可谓如虎添翼。“新董事与高管的加盟，为领展带来了可贵的行业教化，进一步增厚了公司的房地产投资解决实力。畴昔领展将陆续相持审慎、尖锐、精确的投资作风，快速稳妥市场方法的变化，支配风险，捕捉机遇，当作亚太区资产解决行业的领军代表2024欧洲杯官网入口，温顺完成这场‘REIT+’的再进化。”

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